Оценка рыночная стоимости земельного участка производится на основании федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Согласно абз. 2 ст.3 вышеуказанного закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается на основе принципа наиболее эффективного использования. Другими словами, она определяется на основе наиболее вероятного использования земельного участка, которое физически возможно, экономически обоснованно, законно, финансово осуществимо, по итогам которого стоимость земельного участка будет наибольшей. Наиболее эффективная эксплуатация участка может не совпадать с существующим его использованием.
В целях установления наиболее эффективного использования земельного участка учитываются: его целевое назначение и вид разрешенного использования, преобладающие способы землепользования, перспективы развития района, на территории которого находится участок, возможные изменения на земельном рынке, а также текущее использование оцениваемого земельного надела.
В соответствии со ст. 9 федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является соответствующий договор, сторонами которого являются оценщик и заказчик.
Ст. 11 данного федерального закона закрепляет общие требования к содержанию отчета об оценке.
Полученный размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверным и рекомендуется для совершения сделок в отношений земельного участка, если иное не предусмотрено действующим российским законодательством или не установлено решением суда.
Одновременно с рыночной стоимостью земельные участки обладают такой характеристикой как кадастровая стоимость. В целях определения этого вида стоимости участка осуществляется процедура государственной кадастровой оценки земель.
Государственная кадастровая оценка земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Кроме того, к проведению подобной оценки могут быть привлечены лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в целях установления кадастровой стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение. В основе государственной кадастровой оценки земель лежит деление земель по целевому назначению и виду функционального использования. Кроме того, в ходе проведения указанного мероприятия учитываются сервитуты, и прочие обременения прав землевладельцев, которые были установлены на основании закона, административного акта либо судебного решения.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений производится на базе статистического анализа рыночных цен и прочих сведений о земельных участках и других методик оценки объектов недвижимого имущества недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий, расположенные за пределами городских и сельских поселений и земель лесного фонда производится на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка земельных участков, относящихся к другим категориям земель, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений производится на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В ходе государственной кадастровой оценки земель осуществляется оценочное зонирование территории. Стоит отметить, что в качестве оценочной зоны признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Региональные органы исполнительной власти на основании представления территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают итоги государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации « случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».
Комментарии:
Согласно абз. 2 ст.3 вышеуказанного закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается на основе принципа наиболее эффективного использования. Другими словами, она определяется на основе наиболее вероятного использования земельного участка, которое физически возможно, экономически обоснованно, законно, финансово осуществимо, по итогам которого стоимость земельного участка будет наибольшей. Наиболее эффективная эксплуатация участка может не совпадать с существующим его использованием.
В целях установления наиболее эффективного использования земельного участка учитываются: его целевое назначение и вид разрешенного использования, преобладающие способы землепользования, перспективы развития района, на территории которого находится участок, возможные изменения на земельном рынке, а также текущее использование оцениваемого земельного надела.
В соответствии со ст. 9 федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является соответствующий договор, сторонами которого являются оценщик и заказчик.
Ст. 11 данного федерального закона закрепляет общие требования к содержанию отчета об оценке.
Полученный размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверным и рекомендуется для совершения сделок в отношений земельного участка, если иное не предусмотрено действующим российским законодательством или не установлено решением суда.
Одновременно с рыночной стоимостью земельные участки обладают такой характеристикой как кадастровая стоимость. В целях определения этого вида стоимости участка осуществляется процедура государственной кадастровой оценки земель.
Государственная кадастровая оценка земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Кроме того, к проведению подобной оценки могут быть привлечены лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в целях установления кадастровой стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение. В основе государственной кадастровой оценки земель лежит деление земель по целевому назначению и виду функционального использования. Кроме того, в ходе проведения указанного мероприятия учитываются сервитуты, и прочие обременения прав землевладельцев, которые были установлены на основании закона, административного акта либо судебного решения.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений производится на базе статистического анализа рыночных цен и прочих сведений о земельных участках и других методик оценки объектов недвижимого имущества недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий, расположенные за пределами городских и сельских поселений и земель лесного фонда производится на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка земельных участков, относящихся к другим категориям земель, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений производится на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В ходе государственной кадастровой оценки земель осуществляется оценочное зонирование территории. Стоит отметить, что в качестве оценочной зоны признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Региональные органы исполнительной власти на основании представления территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают итоги государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации « случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».
